Coraz więcej osób decyduje się na wynajmowanie nieruchomości na zasadach umowy najmu okazjonalnego. To elastyczne rozwiązanie pozwala zarówno wynajmującemu, jak i najemcy dostosować warunki do swoich indywidualnych potrzeb. Umowa najmu okazjonalnego staje się coraz popularniejszym wyborem ze względu na swobodę, jaką oferuje w kwestii ustalania warunków oraz czasu trwania najmu.
W poniższym tekście skupimy się na kluczowych aspektach związanych z umową najmu okazjonalnego, omawiając, jak ją prawidłowo sporządzić, aby zapewnić obu stronom bezpieczeństwo i klarowność. Warto zaznaczyć, że odpowiednio skonstruowana umowa stanowi solidną podstawę dla współpracy między wynajmującym a najemcą, eliminując niejasności i potencjalne konflikty w trakcie trwania najmu.
Na czym polega umowa najmu okazjonalnego?
Tryb najmu okazjonalnego, w kontekście prawnym, może obejmować różne klauzule i postanowienia, ale najbardziej istotne zapisy dotyczą egzekucji, czyli eksmisji. Według umowy najmu okazjonalnego, może do niej dojść w przypadku, gdy najemca nie płaci czynszu i nie chce opuścić lokalu.
Należy pamiętać, że ogólna zasada prawa nakłada na umowy najmu okazjonalnego obowiązek przestrzegania przepisów prawa, w tym tych dotyczących ochrony praw najemców.
Jeśli umowa najmu okazjonalnego zawiera klauzulę zobowiązującą najemcę do wyrażenia zgody na dobrowolne poddanie się egzekucji, może to być interpretowane jako jednostronne uprawnienie wynajmującego do szybkiego uzyskania tytułu wykonawczego w przypadku niewywiązania się najemcy z zobowiązań wynikających z umowy. Warto jednak podkreślić, że tego rodzaju postanowienia muszą być zgodne z obowiązującymi przepisami prawnymi, a wszelkie klauzule ograniczające prawa najemcy, zwłaszcza w obszarze egzekucji, mogą podlegać kontroli sądowej pod kątem ewentualnej nieuczciwości.
Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego?
Umowa najmu okazjonalnego lokalu zapewnia osobie wynajmującej skuteczne możliwości do egzekwowania swoich praw w sytuacji, gdy najemca nie wywiązuje się ze wspólnych ustaleń dotyczących najmu. Zwykła umowa najmu działa w taki sposób, że często właściciele nieruchomości są bezradni i nie mają narzędzi prawnych do przeprowadzenia natychmiastowej eksmisji.
Tryb najmu okazjonalnego wymaga jednak spełnienia szeregu wymagań formalnych ze strony wynajmującego. Dlatego też nadal wielu właścicieli mieszkań preferuje zawieranie umów klasycznych.
Jakie korzyści wynikają z zawarcia umowy najmu okazjonalnego?
Specjaliści przekonują, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego stanowi ochronę zarówno dla wynajmującego, jak również dla najemcy. Plusy wynikające z umowy tego typu dla właścicieli wymieniliśmy powyżej. A co z korzyściami dla najemców?
Zapisy umowy mówią, że wynajmujący może ją wypowiedzieć tylko w kilku okolicznościach, które określa ustawodawca. Właśnie te zależności sprawiają, że tego typu dokument zapewnia bezpieczeństwo najemcy. Ponadto umowa definiuje, że najemca będzie płacił wyłącznie określoną kwotę czynszu i regulował opłaty niezależne od wynajmującego, na przykład za internet.
Kto może podpisać umowę najmu okazjonalnego?
Najem okazjonalny dotyczy wyłącznie osób fizycznych - zarówno w przypadku najemców, jak i właścicieli nieruchomości. Wynajmujący nie może prowadzić działalności gospodarczej związanej z wynajmowaniem lokali. Dodatkowo właściciel lokalu w trybie najmu okazjonalnego może wynająć wyłącznie nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym.
Umowa najmu okazjonalnego - co powinno się w niej znaleźć i jakie załączniki są niezbędne?
Umowa najmu okazjonalnego powinna zawierać istotne informacje i postanowienia, które jasno określą warunki wynajmu i prawa oraz obowiązki obu stron. Elementy, które zazwyczaj powinny się znaleźć w umowie najmu okazjonalnego, to:
Dane stron - pełne dane i adresy wynajmującego (właściciela) i najemcy.
Opis nieruchomości - dokładny opis nieruchomości, obejmujący adres, numer lokalu, a także ewentualne szczególne cechy czy udogodnienia.
Czas trwania najmu - określenie dokładnego okresu najmu, obejmującego datę rozpoczęcia i zakończenia.
Warunki finansowe - wysokość czynszu, terminy płatności oraz wszelkie inne opłaty związane z najmem (np. kaucja, opłaty za media).
Obowiązki stron - jasne określenie obowiązków wynajmującego i najemcy, takich jak utrzymanie nieruchomości, naprawy czy regulacje dotyczące użytkowania.
Zasady korzystania z nieruchomości - określenie zasad korzystania z nieruchomości, takich jak zakaz palenia, zasady dotyczące zwierząt domowych itp.
Postanowienia dodatkowe - ewentualne dodatkowe postanowienia dostosowane do konkretnej sytuacji (np. zakaz podnajmowania, obowiązek ubezpieczenia).
Postanowienia dotyczące rozwiązania umowy - warunki rozwiązania umowy przed czasem, w tym zasady wypowiedzenia i ewentualne kary umowne.
Podpisy stron - podpisy wynajmującego i najemcy, potwierdzające zgodę na warunki umowy.
Najem okazjonalny to typ umowy zawieranej w formie pisemnej na czas określony, ale nie dłuższy niż okres 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego nie jest więc ważna, jeśli nie ustalono ram czasowych jej trwania.
Wymogiem formalnym związanym z realizacją tego typu dokumentu jest podpis notariusza na oświadczeniu najemcy dotyczącym dobrowolnego poddania się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu właścicielowi. Ten załącznik jako jedyny musi być sporządzony w formie aktu notarialnego.
Pozostałe niezbędne załączniki angażują najemcę innego lokalu i powinny zawierać:
oświadczenie najemcy z informacją gdzie będzie mógł się przeprowadzić po opuszczeniu wynajmowanego lokalu;
oświadczenie właściciela lokalu wskazanego przez najemcę, w którym wyraża on zgodę na to, by najemca zamieszkał u niego w przypadku wykonania egzekucji.
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego
Zgodnie z ustawą, umowa najmu lokalu mieszkalnego w trybie okazjonalnym może zostać wypowiedziana w trzech określonych przypadkach z miesięcznym okresem wypowiedzenia:
kiedy najemca użytkuje nieruchomość w sposób niezgodny z przeznaczeniem;
gdy najemca nie reguluje opłat przez trzy miesiące i jest powiadomiony przez właściciela o chęci wypowiedzenia umowy;
w przypadku gdy najemca podnajmuje lub oddał nieruchomość do użytkowania komuś innemu bez wiedzy i zgody właściciela.
W przypadku najmu okazjonalnego, rozwiązanie umowy może również nastąpić w przypadku sytuacji określonych w umowie przez obie strony.
Umowa najmu okazjonalnego - podsumowanie
W kontekście umowy najmu okazjonalnego, jeszcze raz warto podkreślić znaczenie ochrony praw zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Należy pamiętać, że precyzyjne sformułowanie warunków umowy oraz zastosowanie odpowiednich klauzul może skutecznie przyczynić się do uniknięcia potencjalnych sporów w trakcie trwania najmu.
W umowie w zakresie wynajmowania lokali należy szczególnie zwrócić uwagę na zapisy o ochronie praw lokatorów, zarówno w kontekście przepisów ogólnokrajowych, jak i specyficznych regulacji obowiązujących w danej lokalizacji. Warto również uwzględnić kwestie związane z zakresem wynajmowania lokali, aby uniknąć ewentualnych nieporozumień i nieścisłości.
Zastosowanie się do norm prawnych dotyczących lokatorów w mieszkaniowym zasobie gminy, zwłaszcza jeśli nieruchomość podlega takiej jurysdykcji, jest kluczowe dla zabezpieczenia interesów obu stron umowy.
Starannie przygotowana umowa najmu okazjonalnego to nie tylko gwarancja klarowności warunków najmu, lecz także fundament bezpieczeństwa dla obu stron. Pamiętajmy, że zrozumienie i przestrzeganie przepisów dotyczących praw lokatorów są kluczowe dla utrzymania uczciwych stosunków między stronami umowy.
Dodajmy, że przed zawarciem umowy warto zajrzeć do Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Reguluje ona zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.